EUROPEJSKI RYNEK INWESTYCJI W NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNE (czerwiec 2009)

Aktywność inwestycyjna

Wolumen inwestycji w I kw. 2009 roku zmniejszył się o 74% w stosunku do pierwszych miesięcy zeszłego roku - jego łączna wartość wyniosła 11,4 mld euro. Spadek ten dotknął wszystkie kraje w Europie. Jego konsekwencją był dalszy wzrost stóp kapitalizacji za najlepsze powierzchnie. Rynek odczuł również dotkliwie dalszy spadek aktywności w sektorze najmu oraz presji cenowej na czynsze w większości regionów. Wszystkie te czynniki łącznie doprowadziły do tego, że wartość inwestycyjna w Europie w ciągu roku obniżyła się o 18,5%.

Analitycy firmy Cushman & Wakefield podają, że zagraniczni inwestorzy wycofywali się szybciej niż krajowi nabywcy, a ich udział w rynku wyniósł jedynie 29% w porównaniu do 43% z roku ubiegłego. Na największych rynkach: w Szwecji, Holandii oraz Rosji nie zaobserwowano żadnej znaczącej aktywności wśród nabywców zagranicznych. Jedynie we Włoszech oraz z Wielkiej Brytanii odnotowano wzrost inwestycji zagranicznych. W Wielkiej Brytanii ostry spadek cen, jak i wartości funta szterlinga, w połączeniu ze zwiększoną dostępnością nieruchomości na skutek wymuszonych transakcji sprzedaży dokonywanych przez firmy spowodowało, że rynek ten znalazł się w centrum uwagi wśród obecnych na rynku nabywców międzynarodowych. Inwestycje krajowe w Wielkiej Brytanii zmalały o 41%, natomiast transakcje z udziałem kapitału zagranicznego natomiast zwiększyły się o 147% w porównaniu do ostatniego kwartału 2008 roku.

Ciekawym zjawiskiem jest odczuwalny powrót zainteresowania ze strony grup inwestorów, którzy w ostatnich latach byli nieobecni na rynku w związku ze zbyt dużą konkurencją ze strony nabywców zagranicznych oraz nabywców korzystających z kredytów. Najczęściej zawierają oni jednak mniejsze transakcje.

Nieruchomości biurowe w większości krajów pozostają sektorem, który najbardziej odczuł skutki kryzysu - aktywność spadła o 57% w stosunku do ostatniego kwartału, a udział tego sektora w ogólnej aktywności rynkowej wyniósł 38%, co – jak podają analitycy Cushman & Wakefield - oznacza najniższy poziom co najmniej od 2000 roku. W porównaniu z sektorem nieruchomości handlowych (gdzie aktywność spadła o 22%) oraz nieruchomościami przemysłowymi i magazynowymi (spadek o 42%) jest to najbardziej wrażliwy sektor nieruchomości komercyjnych. Nie wszędzie panuje jednakowy trend - w Europie Wschodniej odnotowano wzrost aktywności w sektorze biurowym, a w krajach skandynawskich oraz w Europie Południowej zaobserwowano wzrost aktywności sektora przemysłowego i magazynowego. Należy jednak zwrócić uwagę, że wyniki te liczone były od niskiej podstawy z końca 2008 r.

Źródło: Cushman & Wakefield, KTI, RCA oraz Property Data

Prognozy

Spadek wartości nie jest tak znaczny jak w poprzednim kwartale, a ponadto zauważalny jest już stopniowy wzrost zainteresowania nabywców obecnym rynkiem (w związku z przewartościowaniem oczekiwań, co do sytuacji panującej na rynku).

Jak zauważa David Hutchings, szef Europejskiego Działu Badań firmy Cushman & Wakefield:
“Patrząc na rynki kapitałowe z szerszej perspektywy możemy zauważyć zwiększenie się wśród inwestorów tolerancji na ryzyko. Widoczne są też pierwsze sygnały świadczące o tym, że najgorsze mamy już za sobą, co dobrze wróży dla wzrostu aktywności w sektorze nieruchomości w najbliższych miesiącach oraz osiągnięciu górnego pułapu stóp kapitalizacji za najlepsze nieruchomości w drugiej połowie roku.

Chociaż tańsze finansowanie jest niewątpliwie korzystnym czynnikiem, nie należy oczekiwać, że w najbliższym czasie dostępność długu szybko się zwiększy i w tej sytuacji sektor nieruchomości będzie zmuszony ostro konkurować, chcąc przyciągnąć nowych nabywców. W związku z tym pierwsze sygnały o stabilizacji stóp kapitalizacji należy traktować z ostrożnością, aż będziemy pewni, gdzie czynsze najprawdopodobniej osiągnęły najniższy poziom.

Prognozujemy, że spadek czynszów za najlepsze nieruchomości będzie oscylować w granicach 15-20% we wszystkich sektorach, a ożywienie rynku nie nastąpi raczej przed 2010. W przypadku nieruchomości w najlepszych lokalizacjach sytuacja ta jednak znalazła już swoje odzwierciedlenie w wysokości stóp kapitalizacji, a najbardziej obecnie narażone na spadki są nieruchomości drugorzędne.”