Poziom inwestycji w nieruchomości komercyjne w Londynie - kwiecień 2009

Jak podaje najnowszy raport firmy Cushman & Wakefield, wartość transakcji na londyńskim rynku nieruchomości komercyjnych w I kwartale br. spadła o 76% w porównaniu do I kwartału 2008 roku i o 83% w porównaniu do I kwartału 2007 roku, kiedy rynek znajdował się w szczytowym okresie boomu. W pierwszym kwartale tego roku na rynku nieruchomości komercyjnych w Londynie Centralnym zawarto transakcje na sumę 678,97 mln funtów w stosunku do 2,826 mld funtów w I kw. 2008 r. oraz3,939 mld funtów w I kw. 2007 r.

W londyńskim City zawarto transakcje o wartości 470 mln funtów – głównie przy dominującym wpływie funduszy niemieckich. Spółka TMW nabyła budynek przy 11 Pilgrim Street (EC4) za sumę 56 mln funtów, spółka GLL Real Estate Partners nabyła budynek Governor’s House (EC4) za sumę 70 mln funtów, a szwedzki fundusz Affia zakupił budynek Garrard House przy Gresham Street (EC2) za sumę 70,5 mln funtów. Bill Tyser, szef działu inwestycji firmy Cushman & Wakefield w londyńskim City komentuje: “60% transakcji zawartych w I kw. w dzielnicy City, których wartość wyniosła 470 mln funtów, stanowiły inwestycje zagraniczne, z czego 250 mln funtów zostało zaoferowane jeszcze przed świętami Bożego Narodzenia.Niskie stopy procentowe oraz słaby funt szterling wpływają na dalszy wzrost zainteresowania ze strony inwestorów zagranicznych. Na skutek pewnego niedoboru zasobów dobrej jakości, po dokonaniu transakcji nabycia budynku przy 1 Fleet Place w grudniu 2008 r., dla którego odnotowano stopę kapitalizacji na poziomie 7,75%, można zaobserwować usztywnienie stóp kapitalizacji inwestycji defensywnych. Jednak w przypadku tych nieruchomości, które nie spełniają kryteriów obiektów dobrej jakości (długoterminowe umowy najmu podpisane z uznanymi najemcami) rynek pozostaje płytki, a jego działanie jest w dużej mierze zaburzone, w wyniku ciągłych trudności z zapewnieniem atrakcyjnych warunków finansowania.”

W dzielnicy West End wartość transakcji w I kwartale wynosiła niewiele ponad 200 mln funtów, co stanowi 13% obrotu osiągniętego w I kw. 2008 r. Średnia wielkość zawartych transakcji wynosiła 14,5 mln. Największe transakcje to nabycie budynku Times Place przy 45 Pall Mall, (SW1) za sumę 56,5 mln oraz nabycie budynku Washington House przy 40 Conduit Street (W1A) za sumę 30 mln funtów.

Clive Bull, szef działu inwestycji firmy Cushman & Wakefield w Londynie Centralnym, komentując sytuację na rynku nieruchomości komercyjnych w dzielnicy West End powiedział: „Na rynku widać wyraźne oznaki wzrostu zainteresowania dzielnicą West End. Chociaż w pierwszym kwartale odnotowano niski poziom zawartych transakcji, rynek wykazywał wzmożoną aktywność transakcyjną, a do rąk prawników trafiła już znaczna liczba umów. Słaba pozycja funta szterlinga stanowiła istotny czynnik podczas podejmowania decyzji inwestycyjnych przez zagranicznych nabywców. Niektórzy inwestorzy doszli do wniosku, że obecny czas to dobry okres do rozpoczęcia inwestycji w dzielnicy West End. Zarysowała się również wyraźna różnica między nieruchomościami gwarantującymi pewny dochód, zakładając prawdopodobne usztywnienie cen, a mniej bezpiecznymi nieruchomościami, dla których stopy kapitalizacji nadal odnotowują zmiany. Ciągła niedostępność kredytów oznacza ograniczoną konkurencyjność w przypadku większych transakcji, chociaż dla inwestycji o wartości do 10 milionów funtów, poziom ten wydaje się rosnąć. Jest jeszcze chyba za wcześnie, aby ogłosić, że rynek osiągnął dno cyklu koniunkturalnego, szczególnie w sytuacji wciąż pogarszających się warunków na rynku najmu, jednak można zaobserwować widoczny wzrost aktywności inwestycyjnej, co powinno przełożyć się na zwiększenie liczby transakcji w drugim kwartale tego roku”.

Wartość roczna (w funtach szterlingach)

	2005	2006	2007	2008	I kw. 2009
West End	5 902 458 721	5 224 338 500	5 804 591 362	3 530 132 447	206 930 000
City	9 347 761 893	9 270 506 633	13 614 686 487	3 461 520 253	472 040 000

            
                         Źródło: Cushman & Wakefield