Firma King Sturge prezentuje najnowsze dane zebrane z rynku nieruchomości komercyjnych. Raport “Poland Commercial Property Market 2010” obejmuje przegląd ekonomiczny naszego kraju, omówienie rynku inwestycyjnego oraz opis sytuacji na rynkach powierzchni biurowych, magazynowych i handlowych.
PRZEGLĄD EKONOMICZNY Jak podają autorzy raportu, Polska była jedynym krajem w Europie, który uniknął recesji w 2009 roku, a wstępne dane pokazują wzrost ekonomiczny na poziomie 1,7%. BMI prognozuje, że polskie PKB wzrośnie o 3,4% i 3,8% odpowiednio w 2010 i 2011 roku.
NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNE
Rynek Inwestycyjny Liczba inwestorów odwiedzających biura King Sturge zdecydowanie wzrosła od końca 2008/początku 2009. Twórcy raportu są przekonani, że wartość transakcji zdecydowanie wzrośnie w tym roku. Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości biurowych w Warszawie wynoszą dzisiaj ok. 6,75% i prawdopodobnie zmaleją o kolejne 25 punktów bazowych do końca roku.
Stopy kapitalizacji według prognoz długoterminowych obniżą się w miarę zmniejszania się różnicy między ryzykiem związanym z rynkiem nieruchomości a oprocentowaniem obligacji, a polska gospodarka będzie nadal rosła. Główne krótkoterminowe zagrożenia to rosnąca stopa referencyjna oraz oprocentowanie obligacji.
Rynek Biurowy Zasoby powierzchni biurowej w Warszawie wzrosły w 2009 roku o 269 000 mkw. do prawie 3,25 mln mkw. W 2010 nowe projekty wzbogacą ofertę o kolejne 185 000 mkw. (w trakcie budowy). W 2009 roku absorpcja wyniosła jedynie 116 000 mkw., co w połączeniu z jednym z najwyższych poziomów nowej podaży w ostatnich latach spowodowało gwałtowny wzrost wskaźnika pustostanów do 7,3%. Według modelu absorpcji na lata 2010 i 2011 przygotowanym przez analityków King Sturge wskaźnik pustostanów nieznacznie obniży się w roku obecnym oraz ponownie w następnym do 6,8% lub 245 000 mkw.
Największe redukcje czynszów miały miejsce w Centrum Warszawy, gdzie poprzednio wzrost był największy. Poziom czynszów obniżył się o ok. 30% od najwyższego poziomu z połowy 2008 roku, gdy wyniósł €34/mkw./m-c. Czynsze nominalne w najlepszych budynkach w Centrum Miasta są teraz na poziomie €23 - €25/mkw./m-c, a na Mokotowie wynoszą ok. €15 - €16/mkw./m-c. Większość powierzchni biurowej poza Warszawą skoncentrowana jest w sześciu lokalizacjach: Katowicach, Krakowie, Poznaniu, Trójmieście, Łodzi, Wrocławiu i wynosi 1,6 mln mkw., z czego w 2009 roku ukończono 230 900 mkw. Najbardziej rozwinięte rynki to Kraków i Wrocław z odpowiednio 25% i 21% udziałem w zasobach regionalnych.
Rynek Magazynowy Jak podają analitycy w raporcie, zaprzestano właściwie całkowicie budowania spekulacyjnego, a jedyne projekty w trakcie budowy to te z wystarczającą powierzchnią wynajętą umowami przedwstępnymi. Według najnowszych danych jedyne 121 500 mkw. jest w trakcie budowy, z czego ok. 60% jest w części lub w całości wynajęte lub są to projekty typu BTS. Spowolnienie ekonomiczne w Europie, spadek w polskiej produkcji przemysłowej i niepewność w sektorze handlowym spowodowały znaczny spadek popytu na powierzchnie magazynowe. W 2009 roku najemcy magazynowi stosowali metodę „czekaj i zobacz”, odkładali decyzje o wynajmie i często zmniejszali zapotrzebowanie na powierzchnie.
Całkowity popyt w 2009 roku wyniósł 982 600 mkw. z czego25% stanowiły przedłużenia umów i renegocjacje. Czynsze nominalne uzależnione są od lokalizacji i dostępności powierzchni magazynowej. Czynsze w najważniejszych centrach logistycznych w Polsce wahają się między €3,00 a €4,00/mkw./m-c.
Rynek Handlowy W 2009 roku ukończono budowę ponad 650 000 mkw. powierzchni centrów handlowych. Trzy największe centra handlowe otwarte w zeszłym roku to: • Bonarka w Krakowie (91 000 mkw., Trigranit), • Galeria Malta w Poznaniu (54 000 mkw., Neinver), • Galeria Jurajska w Częstochowie (49 000 mkw., GTC).
Tempo rozwoju - przynajmniej tymczasowo - zmniejszyło się, w tym roku do użytku zostanie oddane jedynie ok. 400 000 mkw. nowej powierzchni.
Wskaźnik ufności konsumenckiej stopniowo zwiększył się, porównując z niskim poziomem zanotowanym w lutym 2009, ale nadal pozostaje poniżej poziomu z 2007 i 2008. Wzrost ufności spowodował wzrost sprzedaży detalicznej, średnia roczna wyniosła 4,3%, z rekordowym wzrostem w grudniu na poziomie 7,2%.
